住宅ローン（約４４００万）を借り換えするか迷っています。ミッ
■質問内容：
住宅ローン（約４４００万）を借り換えするか迷っています。ミックス→変動金利にするべきか、メリット・デメリットを教えてください。住宅ローン（約４０００万）の借り換えを検討しています。ミックス→変動へ、どう思われますか？３年前にマンションを購入しミックスで住宅ローンを返済しています。返済しながらなかなか貯蓄が進まないため、見直しを検討しています。内訳は以下の通りです。借入金額；４４００万・短期固定３５年（固定２年、再度２年固定中）：２０００万、１．４５％、昨年より１．４０％・全期間固定２８年：２４００万、２．７５％※共にボーナス増額あり。年間返済額：約１９７万（月１０．６万、ボーナス増額分３５万）マンションなので支払いの他に管理費（駐車場込）３．２万があります。年収は約８５０万（グロス）繰り上げ返済は今現在一度もしていません。最近よく耳にする変動金利が気になっています。某ネット銀行や都市銀で０．９７５％（のちずっと０．７％減）というのに惹かれているのですが、変動金利のリスクについてもよく耳にすることであり、安易に変更するのもどうなのか、迷っています。ちなみに現在借り入れの銀行では繰り上げ返済は１００万で手数料が３１５００円かかります。あとなかなか貯蓄が進まずに住宅ローン開始から貯蓄が増えないため、今は繰り上げ返済よりもまず貯金をしなくてはと思うのもあり、今後もこの支払のままだと繰り上げ返済の予定はありません。（繰り上げ返済目的の貯蓄ができない。細々と老後等用途別貯蓄をするのが精いっぱい）変動金利について今まで目を向けていなかったのもあり、簡単なシステム（半年に一度見直しがある、額は５年後に変更がある等）しか分かっておらず、自分たちの今の借入金額等の条件から変動金利にするメリットがあるかどうかがいまいち分析できないでいます。お知恵を拝借致したく、よろしくお願いいたします。
■ベストアンサー：
変動金利の仕組みについて特徴① 年に2回（毎年4月と10月）に見直しされる。特徴② 金利が変動しても毎月の返済額は5年間変わらない（5年ルール）特徴③ 5年後返済額が増加する金利上昇となったとしても、前回の返済額の1.25倍を超えない金額となる（125％ルール）以上3つの特徴は各銀行ともだいたい同じです。特徴②と③は安心をもたらすような響きですが、リスクもあります。金利が上昇しても毎月の返済額が変わらないということは、利息が支払われていないことになります。これを未払利息といいますが、この未払利息が発生すると翌月から未払利息、当月の通常利息、元金の順で定額の返済がなされます。よって元金が減らない状態が発生します。こうしてつもりにつもった利息と元金は最終期日に一括して支払うことになります。とはいってもこのような事態はまずありえません。未払利息も発生は考えにくいですが、リスクとして把握する必要はります。契約書にもちゃんと書いてあると思います。変動金利と固定金利を選ぶポイントは、金利情勢です。金利低下局面 → 変動金利がベスト金利上昇局面 → 固定金利がベスト現在は金利低下局面ないし底の味方が強いです。ですので1％を切るような変動型の商品が増え続けています。国交省の統計でも変動型はここ数年大幅に増加傾向にありますが、変動型を選択されるひとは年収が高い人が多いです。ようは先ほどのリスクを許容できる人が変動を選ぶ傾向にあります。目先の金利よりも5年後、10年後を見据えた取り組みが必要です。ちなみに、東京☆銀行は金利0％のキャンペーンを実施していますよ。条件はあるので参考までに・・・
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1443389064
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■ベストアンサー：
変動金利の仕組みについて特徴① 年に2回（毎年4月と10月）に見直しされる。特徴② 金利が変動しても毎月の返済額は5年間変わらない（5年ルール）特徴③ 5年後返済額が増加する金利上昇となったとしても、前回の返済額の1.25倍を超えない金額となる（125％ルール）以上3つの特徴は各銀行ともだいたい同じです。特徴②と③は安心をもたらすような響きですが、リスクもあります。金利が上昇しても毎月の返済額が変わらないということは、利息が支払われていないことになります。これを未払利息といいますが、この未払利息が発生すると翌月から未払利息、当月の通常利息、元金の順で定額の返済がなされます。よって元金が減らない状態が発生します。こうしてつもりにつもった利息と元金は最終期日に一括して支払うことになります。とはいってもこのような事態はまずありえません。未払利息も発生は考えにくいですが、リスクとして把握する必要はります。契約書にもちゃんと書いてあると思います。変動金利と固定金利を選ぶポイントは、金利情勢です。金利低下局面 → 変動金利がベスト金利上昇局面 → 固定金利がベスト現在は金利低下局面ないし底の味方が強いです。ですので1％を切るような変動型の商品が増え続けています。国交省の統計でも変動型はここ数年大幅に増加傾向にありますが、変動型を選択されるひとは年収が高い人が多いです。ようは先ほどのリスクを許容できる人が変動を選ぶ傾向にあります。目先の金利よりも5年後、10年後を見据えた取り組みが必要です。ちなみに、東京☆銀行は金利0％のキャンペーンを実施していますよ。条件はあるので参考までに・・・
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1443389064
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