住宅ローンの繰り上げ返済について教えてください。4年前の独身
■質問内容：
住宅ローンの繰り上げ返済について教えてください。4年前の独身時代に私一人の名義で3000万円のローンを組んでマンションを購入しました。現在残高が2600万円あります。その後2年前に結婚し現在夫婦二人暮らしです。夫婦共働きで収入は妻の方が上です。月々の生活費や住宅ローンは私の収入から支払い、妻の収入はすべて貯金に回しています。私の収入の毎月の余剰金と妻の収入をすべて貯金に回していたため結婚後2000万円ほど貯金ができました。すべて妻の名義の銀行口座にあります。このたび400万円ほどの住宅ローンの繰り上げ返済を行いたいと思うのですが、妻の銀行口座（夫婦共有の貯金と思っていますが）から引き落としたお金で繰り上げ返済を行うと贈与税がかかることを最近知りました。お金の返済のためにお金がかかるのは納得がいかずどうすればよいか悩んでいます。そこで質問させていただきたいのは一市民の400-500万円の住宅ローン繰り上げ返済に関してまで、税務署が調べて贈与税を実際に請求してくるものなのでしょうか。また、素人で調べた結果以下のような方法があると思うのですが、どれが一番手数料がかからずできるか、また他によい方法がないかご教授ください。①住宅ローンの名義変更（不動産登記も含めて）を行い私と妻のふたりの名義にする。②住宅の一部を妻が買い取る形にする。
■ベストアンサー：
繰り上げ返済分だけ奥様名義に登記しなおすというのがいいと思います。夫婦で住宅を買う場合、我が家でもそうですが頭金を妻が出した場合はその資金分だけ妻名義に登記します。そして住宅ローンの分だけの登記を夫にするわけです。不動産の登記をしなおすにはお金がかかりますが、一部名義を奥様にすることで贈与税の心配はなくなります。http://www3.atword.jp/toukihiyou/今後は奥様だけの口座に預貯金を集中させず、ご主人名義の共有口座に貯めていくほうがいいでしょう。もしくは、贈与税の非課税枠ギリギリの繰上げ返済を数回に分けてするという方法もありますが、定期的に資産の移転があると税務署があらぬ疑いをかけてくる可能性はあるかと存じます。借り換えで夫婦合算にするという手もありますが、その場合は担保になっている不動産の名義がご質問者一人になっているのがネックだと思います。登記そのものは抵当権設定の関係から融資する金融機関が紹介する司法書士にお願いしないといけないはずです。いずれにせよ、出した資金の配分どおりの登記でないと贈与にあたる可能性が高いです。今お使いの銀行の司法書士に相談してみて一番コストのかからない方法を考えてみてはいかがでしょうか。補足：一部奥様が買い取るという案は奥様側に不動産取得税と登記費用の両方がかかると思います。奥様の口座から繰り上げ返済すれば、贈与になってしまいます。例えば妻名義の年金保険料をご主人の口座から払っていれば、贈与税の対象になります。妻名義の口座から保険料を払えば、受け取る保険金（年金として）にかかるのは所得税です。これはご存知のことと思いますが税率や非課税枠が大きく違いますよね。名義というのはそれくらい厳密だということです。一旦引き下ろして、ご主人の口座に移すのであれば大丈夫かもしれませんが。。我が家では主人の母が亡くなった時に保険金1000万円が口座に振り込まれましたがその際に銀行から何のお金かお尋ねがきました。銀行と税務署は通じていますのでヘタな小細工はしない方が無難かと存じます。
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1343035798
■その他の質問：
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■ベストアンサー：
繰り上げ返済分だけ奥様名義に登記しなおすというのがいいと思います。夫婦で住宅を買う場合、我が家でもそうですが頭金を妻が出した場合はその資金分だけ妻名義に登記します。そして住宅ローンの分だけの登記を夫にするわけです。不動産の登記をしなおすにはお金がかかりますが、一部名義を奥様にすることで贈与税の心配はなくなります。http://www3.atword.jp/toukihiyou/今後は奥様だけの口座に預貯金を集中させず、ご主人名義の共有口座に貯めていくほうがいいでしょう。もしくは、贈与税の非課税枠ギリギリの繰上げ返済を数回に分けてするという方法もありますが、定期的に資産の移転があると税務署があらぬ疑いをかけてくる可能性はあるかと存じます。借り換えで夫婦合算にするという手もありますが、その場合は担保になっている不動産の名義がご質問者一人になっているのがネックだと思います。登記そのものは抵当権設定の関係から融資する金融機関が紹介する司法書士にお願いしないといけないはずです。いずれにせよ、出した資金の配分どおりの登記でないと贈与にあたる可能性が高いです。今お使いの銀行の司法書士に相談してみて一番コストのかからない方法を考えてみてはいかがでしょうか。補足：一部奥様が買い取るという案は奥様側に不動産取得税と登記費用の両方がかかると思います。奥様の口座から繰り上げ返済すれば、贈与になってしまいます。例えば妻名義の年金保険料をご主人の口座から払っていれば、贈与税の対象になります。妻名義の口座から保険料を払えば、受け取る保険金（年金として）にかかるのは所得税です。これはご存知のことと思いますが税率や非課税枠が大きく違いますよね。名義というのはそれくらい厳密だということです。一旦引き下ろして、ご主人の口座に移すのであれば大丈夫かもしれませんが。。我が家では主人の母が亡くなった時に保険金1000万円が口座に振り込まれましたがその際に銀行から何のお金かお尋ねがきました。銀行と税務署は通じていますのでヘタな小細工はしない方が無難かと存じます。
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1343035798
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