住宅の買い替え時のローンについてこんにちは、現在マンションを
■質問内容：
住宅の買い替え時のローンについてこんにちは、現在マンションを購入し住宅ローンを返済中で、残債は1100万ほどあります。月々、住宅ローンで60000円、管理費・修繕積立金、駐車場代を合わせて30000円の支払いをしています。マンション本体の支払い額は大した額ではないのですが、支払い総額はけっこう高く、もったいないな、という思いと、子供にものびのびとさせてあげたいという思いから、一戸建てを購入する事にしました。そこで、土地代900万円、建物代1500万円、諸費用300万円、売却損300万円として、総額3000万円の買い替えローンの事前審査を受け、通りました。条件はマンションの売却を完了すること、です。この場合、マンションの売却価格が1000万円だった場合、売却損が100万円出ます（仲介手数料等は今は除外しています）、売却契約後に現在のマンションの住宅ローンの債務を完済するために、売却契約後すぐのタイミングで100万円分のローンを借りるのでしょうか？それともこのタイミングで予め審査をしていた予定額の300万円を借りるのでしょうか？マンション売却の仲介業者の担当者は前者といい、ハウスメーカーの担当者は後者だといいます。理由は100万円の方が、「実際の売却損の金額に基づいて融資が行われる」で、後者の300万円の方は、「すでに審査で通った金額を例え減額でも変更することはできない。いったん借りた後で繰り上げ返済となる。」と、いうものです。最初は当然のように前者かと思っていたのですが、後者の理由も全く間違いのようにも思えません。どちらが正しいのでしょうか？よろしくお願いします。
■ベストアンサー：
不動産業界の業者さんは適当な方が多くて困ったものです。まず、お住まいのマンションは完済の前に売却することはできません（事前に売買契約を行うことはできますが）。なぜなら、既存借入先（仮にＡ銀行としておきます）の抵当権がついているからであり、この抵当権は少なくとも完済と同時でなければ外してくれません。次に、3,000万円を申し込んだ金融機関（仮にＢ銀行としておきます）について、増額の場合は再審査を行う必要はありますが、減額はいつでもできます。なぜなら、Ｂ銀行にとって融資を減額しても貸倒リスクが増えることはないからです。ここまで整理をして、今回の手続きの流れについてご説明します。①まず現在のマンションの売却先を確保し、売買契約まで結んでおけるとベストです。この契約は決済（資金をやり取りすること）と同日でも良いのですが、以下の手続きを準備した後に何かあると怖いですので、できれば契約までしっかりしておいた方が良いように思います（万が一は往々にして起こるものです）。売却先と売却金額が決まれば、Ｂ銀行から借り入れる金額も確定しますので、次に②Ｂ銀行と金銭貸借契約を結び、「3,000万円－減額分」を借り入れます。このうち、戸建て購入先に土地と建物と手数料分の金額を振り込んでもらい、売却損分はＡ銀行に振り込んでもらいます。Ｂ銀行からの借入を終わらせた上で、最後に③マンションの売却決済を行います。売却先から売却代金をＡ銀行に振り込んでもらうと、売却損分と合わせて残債分1,100万円になるはずですので、このお金でＡ銀行に完済を行ってマンションの抵当権を外してもらい、売却先に引き渡します。これでＡ銀行からの借入とマンションが貴方の手元からなくなり、戸建て物件とＢ銀行からの借入が残るはずです。これがＡ銀行＝Ｂ銀行ならもう少し簡略できると思いますが、基本的には以上のような流れになると思います。ちなみに、通常、②と③はマンション売却相手の銀行で同日に行います。①は先ほど書いた理由から、できれば事前に行っておきたいものです。以上は一般的な話です。もしかしたら細かいところでまだまだ用意が必要かもしれません。しかし、いずれにせよ餅は餅屋。大きな金額が動くことになりますので、銀行担当者とも直接話をして打ち合わせておくことをお薦めします。-----------------------------------------------------補足の内容につきましては、一度打ち切って新たに質問を立てて下さい。
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1242954337
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■ベストアンサー：
不動産業界の業者さんは適当な方が多くて困ったものです。まず、お住まいのマンションは完済の前に売却することはできません（事前に売買契約を行うことはできますが）。なぜなら、既存借入先（仮にＡ銀行としておきます）の抵当権がついているからであり、この抵当権は少なくとも完済と同時でなければ外してくれません。次に、3,000万円を申し込んだ金融機関（仮にＢ銀行としておきます）について、増額の場合は再審査を行う必要はありますが、減額はいつでもできます。なぜなら、Ｂ銀行にとって融資を減額しても貸倒リスクが増えることはないからです。ここまで整理をして、今回の手続きの流れについてご説明します。①まず現在のマンションの売却先を確保し、売買契約まで結んでおけるとベストです。この契約は決済（資金をやり取りすること）と同日でも良いのですが、以下の手続きを準備した後に何かあると怖いですので、できれば契約までしっかりしておいた方が良いように思います（万が一は往々にして起こるものです）。売却先と売却金額が決まれば、Ｂ銀行から借り入れる金額も確定しますので、次に②Ｂ銀行と金銭貸借契約を結び、「3,000万円－減額分」を借り入れます。このうち、戸建て購入先に土地と建物と手数料分の金額を振り込んでもらい、売却損分はＡ銀行に振り込んでもらいます。Ｂ銀行からの借入を終わらせた上で、最後に③マンションの売却決済を行います。売却先から売却代金をＡ銀行に振り込んでもらうと、売却損分と合わせて残債分1,100万円になるはずですので、このお金でＡ銀行に完済を行ってマンションの抵当権を外してもらい、売却先に引き渡します。これでＡ銀行からの借入とマンションが貴方の手元からなくなり、戸建て物件とＢ銀行からの借入が残るはずです。これがＡ銀行＝Ｂ銀行ならもう少し簡略できると思いますが、基本的には以上のような流れになると思います。ちなみに、通常、②と③はマンション売却相手の銀行で同日に行います。①は先ほど書いた理由から、できれば事前に行っておきたいものです。以上は一般的な話です。もしかしたら細かいところでまだまだ用意が必要かもしれません。しかし、いずれにせよ餅は餅屋。大きな金額が動くことになりますので、銀行担当者とも直接話をして打ち合わせておくことをお薦めします。-----------------------------------------------------補足の内容につきましては、一度打ち切って新たに質問を立てて下さい。
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1242954337
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