住宅ローン（２軒目）について （ちょっと複雑）ちょっと込み入
■質問内容：
住宅ローン（２軒目）について （ちょっと複雑）ちょっと込み入った話で長文になると思いますが、宜しくお願いします。親が70歳なので肩代わりで、A銀行から住宅ローンを借りています。残債は1100万。 住宅ローンなのですが、店舗として親が営業しています。この度、現在住んでいる家を改築したく、2000万の住宅ローンを組みたいと思っています。（自己資金500万）収入としては、税込450万で、残債の返済額は7.5万。（ちなみに、返済は親が行っている）ここで問題が色々あるのですが、①A銀行で住宅ローンとして２つ組めるか？②A銀行で融資を受ける際、店舗として購入することを前提として担当者との協議により住宅ローンにしたようですが、今になって実は住宅ではなく店舗としていることを、正式に銀行側が把握した場合に、即返済等になることはないか？また、こちらとしては、若かったので親の言われるまま名義を貸したので自分も悪いのですが、事業資金としての融資はできなかったのか疑問です。③B銀行で新規住宅ローンを組めるか？④B銀行でA銀行分もまとめて住宅ローンを組めるか？⑤A銀行での住宅ローンは中古住宅で住宅ローン減税等はまったく受けていません。 今回改築できるとしたら、住宅ローン減税等の恩恵は受けられると考えてよいでしょうか？⑥無知なもので、上記のような方法しか思い浮かばないので、他の進め方として良い方法があれば教えていただきたいです。以上ですが、わかりにくいと思いますので、質問あれば補足入れます。宜しくお願いします。
■ベストアンサー：
①基本的には、住宅ローン2本建ては難しいでしょう。金融機関にもよりますので、組める場合もありますが、それはあくまでも2本とも（1本は本人ではありませんが）住宅として使用していることが前提です。店舗だということが明確になれば、対応は難しいでしょう。②住宅ローンは低金利かつ超長期の非常に優遇された借入です。事業資金ですと、金利も高くなりますし、期間も長くて10年～15年ぐらいです。おそらく親御さんの資金繰り等を勘案して、当時の担当者としては、苦肉の最善策だったのではないでしょうか。即返済となることはないでしょうが、組み直しで期間短縮、金利上乗せを要求されるかもしれません。③上記借入の主債務者になっているのであれば、個人信用情報で住宅ローンとして記載されますから、実態として違ったとしても今の借入は質問者様の住宅ローンとしてカウントされます。①の場合と同様、住宅ローンの2本建ては難しいと思います。また何よりも、現状の年収からは新規の2,000万円の借り入れだけでもぎりぎりです。既存分を含めると返済不能と判断されるかと思います。親御さんの収入合算が認められるか（現在の収入が安定かつ長期収入か、同居等の見做し同一性の有無・・・）が焦点になるかと思います。ですが、親御さんは高齢のため、住宅ローンの収入合算者としては難しいと言わざるをえません。④資金使途が違いますから、纏めることは難しいかと。住宅ローン新規と事業資金借換えの2本建てで申し込むのはありかもしれませんが、やはり既存の借入は期間を短縮される可能性が高いです。また、いずれにしても返済原資を問われますので、既存の借入を返済するための収入がなくてはいけません。⑤住宅ローン減税は、一人1回が原則です。現在対象となっていないのであれば、今回の借入を対象にすることは可能です。⑥銀行が求めるベターな方法は、現状の実態と形式を合致させることです。つまり、→質問者様が賃貸用不動産として借入を行い、親御さんに賃貸している。→親御さんは家賃として月7.5万円を質問者様に支払う。→質問者様はその家賃で借入を返済している。こういう状態です。これであれば、実勢賃料相場が相応のもの（7～9万円程度）であれば問題なく審査には通ると思います。親御さんが店をたたんでも次の店子に貸すことができる前提です。収入⇔返済が見合いますから銀行としては融資基準を充足します。ただし、こうした場合、質問者様は家賃収入が発生しますから当然確定申告をして税金を納めなくてはいけません。それがネックになります。そこの事情を飲みこんでくれる（確定申告しなくても想定条件で対応してくれる）金融機関を見つけるしかないと思います。A銀行さんは、過去の経緯から考えると飲んでくれそうな気もしますけど。★補足★不動産所得の計算上、返済は仕入にはなりません。経費として計上できるのは利息部分のみとなります。元金の返済は、負債の減少にあたり、費用ではありません。ただし、建物を減価償却しますので、その部分は費用計上できます。借入が建物のみで、借入が完済となる時に丁度償却が終わるような期間設定であれば、仰るように家賃収入と毎年釣り合って所得が限りなくゼロになるでしょう（他にも、修繕費用とか設備維持費を経費に計上できますし）。急に申告することに関しては、過去に清算すべき税金が発生していれば問題となります。大丈夫かどうかはグレーな部分です。申し訳ありませんが、そちらの分野は知識が浅いので・・・贈与税とは「あくまでも質問者様の債権債務と考えて、親御さんから返済資金を贈与されていると考える」ということでしょうか？その考えであれば、確かに贈与税は発生しないと思います。
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1144729841
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■ベストアンサー：
①基本的には、住宅ローン2本建ては難しいでしょう。金融機関にもよりますので、組める場合もありますが、それはあくまでも2本とも（1本は本人ではありませんが）住宅として使用していることが前提です。店舗だということが明確になれば、対応は難しいでしょう。②住宅ローンは低金利かつ超長期の非常に優遇された借入です。事業資金ですと、金利も高くなりますし、期間も長くて10年～15年ぐらいです。おそらく親御さんの資金繰り等を勘案して、当時の担当者としては、苦肉の最善策だったのではないでしょうか。即返済となることはないでしょうが、組み直しで期間短縮、金利上乗せを要求されるかもしれません。③上記借入の主債務者になっているのであれば、個人信用情報で住宅ローンとして記載されますから、実態として違ったとしても今の借入は質問者様の住宅ローンとしてカウントされます。①の場合と同様、住宅ローンの2本建ては難しいと思います。また何よりも、現状の年収からは新規の2,000万円の借り入れだけでもぎりぎりです。既存分を含めると返済不能と判断されるかと思います。親御さんの収入合算が認められるか（現在の収入が安定かつ長期収入か、同居等の見做し同一性の有無・・・）が焦点になるかと思います。ですが、親御さんは高齢のため、住宅ローンの収入合算者としては難しいと言わざるをえません。④資金使途が違いますから、纏めることは難しいかと。住宅ローン新規と事業資金借換えの2本建てで申し込むのはありかもしれませんが、やはり既存の借入は期間を短縮される可能性が高いです。また、いずれにしても返済原資を問われますので、既存の借入を返済するための収入がなくてはいけません。⑤住宅ローン減税は、一人1回が原則です。現在対象となっていないのであれば、今回の借入を対象にすることは可能です。⑥銀行が求めるベターな方法は、現状の実態と形式を合致させることです。つまり、→質問者様が賃貸用不動産として借入を行い、親御さんに賃貸している。→親御さんは家賃として月7.5万円を質問者様に支払う。→質問者様はその家賃で借入を返済している。こういう状態です。これであれば、実勢賃料相場が相応のもの（7～9万円程度）であれば問題なく審査には通ると思います。親御さんが店をたたんでも次の店子に貸すことができる前提です。収入⇔返済が見合いますから銀行としては融資基準を充足します。ただし、こうした場合、質問者様は家賃収入が発生しますから当然確定申告をして税金を納めなくてはいけません。それがネックになります。そこの事情を飲みこんでくれる（確定申告しなくても想定条件で対応してくれる）金融機関を見つけるしかないと思います。A銀行さんは、過去の経緯から考えると飲んでくれそうな気もしますけど。★補足★不動産所得の計算上、返済は仕入にはなりません。経費として計上できるのは利息部分のみとなります。元金の返済は、負債の減少にあたり、費用ではありません。ただし、建物を減価償却しますので、その部分は費用計上できます。借入が建物のみで、借入が完済となる時に丁度償却が終わるような期間設定であれば、仰るように家賃収入と毎年釣り合って所得が限りなくゼロになるでしょう（他にも、修繕費用とか設備維持費を経費に計上できますし）。急に申告することに関しては、過去に清算すべき税金が発生していれば問題となります。大丈夫かどうかはグレーな部分です。申し訳ありませんが、そちらの分野は知識が浅いので・・・贈与税とは「あくまでも質問者様の債権債務と考えて、親御さんから返済資金を贈与されていると考える」ということでしょうか？その考えであれば、確かに贈与税は発生しないと思います。
参照元：【特集】住宅ローンＱＡを見ていく♪
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1144729841
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